3、信托融资主流运作模式
房地产信托融资灵活性很强,可以根据目标房地产企业或房地产项目的特点和需求设立多种不同的信托计划。根据信托资金的运用方式的不同,信托为房地产企业融资的主流运作模式有三种:
(1)债权投资,即信托贷款
这种模式与商业银行传统的贷款模式类似,所不同的是资金来源不同,信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。其运作流程一般是:信托公司向投资者发行资金信托募集资金,将信托资金以信托公司的名义贷给房地产企业,用于房地产项目的开发与经营,信托期满收回信托本金和信托收益,信托收益为贷款利息,同时采取相应的抵押和担保风险控制措施。目前,房地产信托多数以这种资金运用方式为主,2004年发行的房地产信托计划中接近有80%的信托资金是以信托贷款的方式加以运用的。
(2)阶段性股权投资
阶段性股权投资顾名思义就是信托资金阶段性持有股份后被溢价回购的一种股权投资模式。其运作流程如下。
第一步,房地产企业与信托公司就股权融资进行沟通及调查,形成融资方案;第二步,按约定条件(一般指原股东或关联方签署股权回购协议及/或股权回购担保合同等)设计房地产信托产品,并得到监管部门认可;第三步,向社会投资者发行资金信托计划募集资金;第四步,信托公司以阶段性股权投资方式向房地产企业注入资金,成为“优先”股东(即在信托期间内该股权只要求取得一个合理回报,无须与房地产商分享最终利润,若公司清算则优先级高于其他股东);第五步,房地产企业运作开发项目,信托公司对现金流进行管理监控(有的甚至向企业关键岗位派驻人员,控制企业经营风险);第六步,原股东或关联方在信托期满按约定的一定溢价方式回购股权,信托资金退出并实现收益。
这种模式的优点是既实现了房地产企业的融资目的,又增强了企业的信用等级,通过增加房地产企业的资本金,在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构,在某种情况下,使房地产企业更容易达到或实现商业银行的贷款条件(房地产企业自有资金即所有者权益应不低于开发项目总投资的35%),促成了优质房地产项目的顺利开发。
(3)受益权转让投资
这是一种以交易为基础的财产信托,一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者,实现融资目的,信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。这种受益权转让投资的运作流程如下。
第一步,房地产财产持有者与信托公司就其财产设立受益权转让信托进行沟通及调查,形成转让方案;第二步,将房地产财产产权或收益权信托给信托投资公司,并委托信托公司把受益权转让设计成信托产品,并得到监管部门的认可;第三步,向社会投资者发行房地产受益权转让信托计划,募集资金;第四步,信托公司将募集资金支付给房地产持有者以购买受益权,并对资金运用进行监控,保证资金运用于约定用途;第五步,信托期满,由原持有者或其关联方回购受益权,资金退出并实现收益。
当前这种投资模式较多运用于商业地产项目的受益权转让,这些信托产品往往由于在信托发行时或者发行之前就已经签署了期限相当的物业租赁合同,收益和现金流可预测并比较稳定,同时又有抵押担保或信用担保,退出安全性也不错。
除了以上三种主要的融资模式以外,还有债权与股权的组合融资、针对购房者设计的消费信托等多种形式,都是信托灵活制度优势的有益尝试。
参考文献:
1.李勇坚.房地产信托融资:理论与实践的契合.中国房地产[R].2004.6.23.
2.邓举功.中国信托行业第二季度报告.上海证券报.2005.7.21.
3.王波.中国房地产:政策与市场的博弈.房地产世界[R].2005.6. |
