一、房地产业的“泡沫”有多大
让我们首先对房地产业目前的发展状况作一个基本判断。一个老生常谈而又历久长新的道理说，用市场化的方式来进行经济建设，其效率效益要比由政府组织管理高。从这个角度看，我认为目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。房地产业的进入比较宽松自由，比电信、航空、石油等行业宽松自由很多，中国有几万家房地产公司，北京有几千家房地产公司，最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%，这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系；商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式，每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力，也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下，在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下，不到十年的时间，房地产业获得了很大的发展，而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。
1978年我国城镇人均住房面积仅为3.5平米，而到了2002年底，该数值已提高到21.5平米，80％的家庭拥有自有住房，这说明了广大市民基本享受到了房地产业发展的成果。既然是市场化运作，那么商品房的开发商就必须考虑市场的承受能力，据05年3月24日《房易网》，摩根士丹利根据平均每套住宅的价格，以及政府公布的城镇家庭平均年收入，计算出两者比值为7:1；但又指出，每套住宅的价格数据较为可靠，而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估，它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40％。因此，它的判断是：中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章，根据他的统计，中国城镇住宅均价2400元，平均面积70平米，则每套均价16.8万元；而城镇家庭年收入平均为3.5万元；两者比值为4.8:1。因此，他的判断是：中国总体的房地产业的发展，不能说是一种“泡沫”。另外，据上述摩根士丹利的报告，98年以来房地产价格年平均上升9.2％，但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14％，家庭存款平均年增长18％，所以它认为：中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。
从以上数据可以看出，我国房地产业的发展，从整体看，从长期看，应该说是基本健康的、是良性发展的。无疑，这是和中央的指导思想密不可分，在97年中央的北戴河会议中，第一次将房地产住宅业确立为支柱产业，03年国务院再次肯定了房地产业作为拉动国民经济发展的支柱产业的地位和作用。
但是，整体上健康，不等于每个局部都健康；从长期看发展良好，不等于在每个具体时段都发展良好；由市场机制发挥基础作用，也不等于政府就完全不加调控。04年全国商品房的价格上涨14.4％，05年第一季度就上涨12.5％，这就是过热了。这中间最过分的当然是上海，04年其中心内环线以内的商品房涨幅达到27.5％，这显然不是伴随着收入增长的涨价；而是已经脱离了市民的收入水平，呈现出炒作的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过，现在又在上海出现了。对此，如果政府不从社会理性出发加以控制，任其蔓延，则必将扰乱原本运转良好的房地产业乃至社会经济和社会生活，后果将很严重。因此，七部委“房产新政”的出台应该说是必要和及时的。市场经济中，经济建设的主体自然是面对广大消费者的各个公司，整个社会经济通过“看不见的手”自发调节；但在某些时段、某些地区这只“手”会间歇性失灵，这时政府就必须出面加以调控调整，使社会经济的运转回到正常良性的轨道上来。
但我们也不能因为04年房价上涨过快，因为前段时间上海等地房地产炒风日炽，就将房地产业的缺陷放大，把它说成一个很大的泡沫，就像易宪容先生所说（05年1月18日《房易网》）“面对着中国的房地产泡沫，为什么总是有人出来希望维持这种泡沫呢？”“当中国的房地产泡沫越吹越大时，总有一天是要破灭的。”“明明是房地产泡沫吹得大大的，但就是有人或有单位在大声嚷着：国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在脱离市场理性、市场常识混淆视听，面对着吹得越来越大的泡沫，让广大的民众来接最后房地产高价的一棒”，我觉得易先生把问题夸大了。
对“泡沫”的一种常见定义是“价格虚高”，也就是价格定得超出了广大消费者的购买能力；但市场经济有一种自我校正机制，一旦一些生产商把价格定得过高时，既会遭到消费者们的用脚投票（不买），也会在同行间的竞争中落于下风，这种情况我们在早期的家电业、近期的汽车业屡见不鲜；而全国几万家房地产开发商，在面对几亿市民时，不用别人教，出于自己商人的本能也会这样考虑问题。他们当然可能在某段时间因为对市场的判断偏于乐观，而把价格定高希图赚取高利润，但销售现实会告诉他们这样行不通，于是，除了几个榆木脑袋的之外，大部分开发商会降低价格以实现销售。正如曹远征先生所说“所谓泡沫，通常讲的是房价虚高，购买能力跟不上价格上涨，出现有行无市现象。如果从这个角度判断，可以发现现在房地产销售很旺盛，很难说有泡沫。至少从全国范围来看，还不能说全国房地产都处在泡沫当中。”（05年4月12日《房易网》）的确，近些年来商品房价格是在持续上升，但其主要原因一是市民们改善住房意愿强烈，在衣食住行中最愿意花钱的就是住房；二是市民收入在不断上升；三是适合建房的熟地供应有限，人多地少是我们的国情。因此，说全国商品房价格虚高，是不准确的。
关于泡沫的另一种观点是它源于炒作，但我们应该知道，炒作的必要条件是有巨量的资金集中到某一较小的项目上，比如来自全国的炒作资金曾经集中到海南，又比如来自各国的炒作资金曾集中到96年的伦敦、02年的温哥华，而不久前的上海也吸引了来自全国乃至港台等地的炒作资金。同样，十年前中国股市因为盘子小，所以有可能对它爆炒，但在不断扩容后的今天，已不可能再现当年爆炒的壮观；几年前来自全世界的资金也只能将美国股市中的一小部分——网络高科技股——炒作起来。因此，就全国而言，不可能像易先生所说把泡沫越吹越大，“让广大的民众来接最后房地产高价的一棒。”目前我国住宅投资占固定资产总投资的12％，怎么可能有资金量把这样巨大的盘子炒作起来。我们可以说不久前的上海、更早些时候的杭州出现了炒作，但并无足够证据说广州出现了炒作，说北京出现了炒作，更不用说广大的中小城市了。说全国商品房价格在04年上涨过快是事实，但把这一事实归因到炒作则不恰当。
另一种观点以“国际惯例”为标准，说房价和家庭年收入之比4～6倍是一般情况，高于此比值即为“不正常”“泡沫”。事实上，联合国公布的1998年对96个国家的统计数据表明，该比值平均为8.4，一半以上的国家在6倍以上（05年2月1日《房易网》）。据此，我国情况并没有偏离“国际惯例”；这也说明我国市民对房价的承受性和世界各地的市民是相似的。附带说明一点，这种总体价格水平并不是由政府规定出来的，而是各方需求和各方生产供应自发交汇而出的一种均衡价格，所有《经济学》教科书的第一页都是讲的这个道理。《经济参考报》上有一篇文章（见05年6月14日《中国房地产信息网》），说要通过构建一个“较为科学的商品房定价评估系统”来平抑房价，我感觉作者是在建议由政府综合各方意见来给商品房定价。但三十年计划经济的实践告诉我们，这样做效果不好。当年住房是没有价格的，是福利分房的，但到78年城镇人均住房面积仅为3.5平米。
