检验结果
取滞后期为两期(m=2)进行检验,结果显示房价与地价之间没有显著的因果关系;由于应用Granger检验时,与分布滞后模型遇到的问题相似,其因果方向和所含滞后项的个数可能有重要的关系(Damodar,2003),为增强对上述结论的信心,分别取m=1、3、4、5、6,得出其统计检验结果(表略)。
从统计结果中可以看出,滞后期不同,统计结果不完全一致:滞后时间为一期时,房价与地价有双向的因果关系;滞后时间为两期时,存在地价到房价的较弱的单向因果关系,即地价影响房价,而房价不影响地价;滞后时期为三期以上时,统计结果具有稳定性,可以认为,此时房价与地价相互独立。此结果表明:在短期,房价与地价相互影响,其中地价是房价的Granger原因的程度更大;在长期,房价与地价之间没有显著的因果关系。
结论及政策含义
地价对房价的影响
理论上,从开发商成本的角度分析,地价是房价的组成部分之一,自然会影响房价。但是,从以上的统计结果中,我们了解到地价的增长是相对平稳的,而房价的变动幅度相对较大,并且短期内地价对房价虽有显著的影响,而在长期,地价对房价无显著影响。究其深层次的原因,笔者认为主要有:预期依赖于当前价格。换句话说,当前或近期地价对房价预期的影响大于过去地价的影响。当前地价上涨时,会形成未来房价上涨的预期,作为开发商,此时会选择减少当前的住房供给;作为个人住房需求者或投机者,会选择在当前购进住房。住房市场上供给的减少与需求的增加,必然会引起当前房价的上涨;由于信息是不完全的,这种不确定性导致预期有较大的差异,相应地,其影响效果也会有较大的变动幅度。住房政策对房价的综合影响。现行住房政策的长期目标是实现“居者有其屋”与房地产业的持续稳定增长,前者即暗示人们多多进行“居住储蓄”,对房价的上涨有促进作用;而对后一目标而言,由于住房需求对政策的弹性很大,政策的力度、作用时间不易把握,导致政策的频繁调整,这些调整在短期内会扩大预期的变动。开发商的土地储备。现行的土地政策不鼓励开发商储备土地,如“收回限期内未开发土地”、“行使优先购买权”等,这些政策随时间有“从严”的趋势。在地价上涨时,短期内出于价格进一步上涨的预期,开发商会选择持有土地,从而产生与土地政策作用方向相同的效果(Raymond,1998),进而扩大了地价变化对房价的影响;而在长期,因为政策的限制,开发商不得不出售土地或进行开发,在一定程度上缓解或抵消了地价变化对房价的影响。
房价对地价的影响
从土地出让市场中价格形成过程来看,地价依赖于出让方式、竞争程度,以及开发商的“底价”,底价可用下式表示:
底价=预期收益-除土地外的开发成本-最低利润
该等式右边后两项不变时,土地受让方的出让底价由预期收益决定,由于预期通常根据当前的房价作出,当前的房价对地价有直接的影响,这一结论与Granger检验结果基本相符。
当土地开发成本发生变化时,对垄断竞争市场而言,土地成交价格界于政府出让底价 与完全竞争市场中开发商最高底价之间,而且,随着土地出让市场中需求竞争程度的增强,价格越接近后者,由于利润空间减小,房价变化对开发商预期收益的影响下降,相应地,房价对地价的影响也越弱。Granger检验结果显示,短期内房价对地价的影响,相对地价对房价的影响较弱,其中一个原因就是武汉实行了招拍挂出让制度,在土地出让需求方中引入了竞争机制。
从土地供应政策来看,“严把闸门、地根从紧”是总趋势,“六项清理整顿”、“三个暂停”、“冻结”等政策的干预,直接导致建设用地供应中存量土地比率不断增加,由于存量土地的获取成本相对较高,导致土地价格的上涨。而相对房地产市场而言,土地供应由政府垄断,在“保持地价稳定增长”的目标下,通过土地储备供应这一“水龙头”,可及时调控土地价格水平,因此,其调控方式更灵活,调控效果也更易于控制。从这一意义上讲,统计检验结论“地价变动幅度较小、短期内地价受房价变化影响较小”是必然的。
政策含义
统计检验与分析结果表明:房价与地价相互依赖于当前价格与政策,如果当前的价格在理性的范围之内,那么,政策的取向应促进人们形成“房价与地价稳定增长”的预期。因此,在实行宏观调控政策的同时,应多采用内生的政策工具,并逐步减少调控频率与幅度。如果开发商不进行土地储备,则政府通过土地储备来调控房价的力度可适度减小。从这一意义上说,继续强化对土地投机的抑制政策,可相应减少政府用来“熨平市场”所需的土地储备量,以缓解土地储备资金不足之困。
参考文献:
1.郑光辉.房价与地价因果关系实例分析.中国土地[J],2004,(11)
2.鲁礼新.成都市中心城区地价与房价关系分析.四川师范大学学报(自然科学版) [J] ,2002,25(1) |
